¿Cómo está la actividad edificadora en Colombia?

LA HISTORIA SE REPITE

Oscar Borrero Ochoa, experto en valoración inmobiliaria y economista de la Universidad Nacional, afirma que “entre 1996 y 2001, Colombia vivió la peor crisis inmobiliaria, debido a los fuertes problemas internos. Pero a partir del 2002 el país experimentó un fuerte auge en este sector, el cual se mantuvo hasta la crisis financiera internacional que nos afectó en 2008 y 2009. Ya luego volvió a retomar fuerza y de 2010 a 2015 el dinamismo de la economía constructora fue bueno”.

De acuerdo con Borrero, el auge que se vivió durante esos años se debió a circunstancias como: “déficit de viviendas y construcciones durante la recesión anterior, baja en las tasas de interés y del dólar, volatilidad del mercado accionario, seguridad democrática y el proceso de paz, que trajo muchos capitales externos, inversión extranjera que se monetizó y generó liquidez en la economía”. Sin embargo, el escenario cambió en 2015 cuando, drásticamente, cayó el precio del petróleo. A partir de ese año la actividad inmobiliaria fue desacelerándose y en 2017 se experimentó el mayor freno, en particular en Bogotá. Las principales reducciones fueron notorias en la venta de edificaciones nuevas y las construcciones comerciales de bodegas, oficinas y locales.

¿CÓMO SE VIVIÓ EL 2017 EN EL SECTOR?

Oscar Borrero comparó las cifras de la actividad inmobiliaria del 2016 y del 2017 y concluyó lo siguiente: En el 2017 cayeron las ventas de vivienda nueva en general (tanto VIS como NO VIS) en todo el país. Las únicas ciudades que aumentaron ventas fueron Cali y Barranquilla, en Manizales y Pereira se sostuvo, pero todas las demás ciudades cayeron las ventas. Las más críticas fueron Bogotá, Medellín, Bucaramanga, Villavicencio y Armenia. Sin embargo, la venta de proyectos NO VIS cayó en todas las ciudades del país.

En lo que se refiere a vivienda VIS fue la que mejor se comportó. Durante el año 2017 se vendieron cerca de 30.000 viviendas VIS y VIP. Sin embargo, su caída también fue inminente, pero esto se debe más a la falta de lotes para construir que a la demanda. Según el experto inmobiliario, “todo proyecto que sale de VIS en Bogotá y la Sabana se vende ágilmente”.

“Los estratos en cuyas ventas se presentó mayor reducción en 2017 fueron los niveles medio y alto, por encima de 250 millones de valor unitario”, explica Borrero. Ante esto, Andrés Garavito, bróker inmobiliario, comenta que “se ha presentado una fuerte caída en la construcción de proyectos estratos 5 y 6, por lo que aquellos constructores que estaban acostumbrados a ese tipo de proyectos han tenido que empezar a trabajar en estratos 3 y 4, pues allí hay más demanda que en estratos altos”.

De modo que si la situación no es muy buena para los estratos 3 y 4, para los 5 y 6 es todavía peor. Por esto, la que mejor acogida tiene por ahora es la VIS.

A esto se suma la caída en ventas de proyectos relacionados con oficinas, bodegas y locales. Para Andrés Pardo Amézquita, director ejecutivo de Investigaciones Económicas de Corficolombiana, “lo que más cayó en 2017 fue el segmento de usos no residenciales y esto afectó de manera considerable las cifras del 2017. La caída de ese segmento obedece a los incrementos de las tasas de interés que se habían dado hasta inicios del año pasado”.

¿QUÉ PODEMOS ESPERAR DEL 2018?

Andrés Pardo proyecta que este año la economía crezca un 2,6%, lo que sería superior al 1,7% que creció en el 2017. Según él, “la recuperación será gradual, y esta será impulsada por un repunte moderado de la inversión y el gasto de los hogares, además del retorno a la senda de crecimiento del sector petrolero que se viene dando desde el inicio del año pasado”.

Amezquita confía en que las reducciones en las tasas de interés impacten notablemente las tasas hipotecarias en el 2018 y mejore la dinámica del sector.

Esa baja en las tasas es una muestra de la mala situación que ha vivido el sector, asegura Andrés Garavito, ya que las carteras están atrasadas, específicamente aquellas que tienen créditos grandes, de modo que los bancos han tenido que bajar las tasas de interés.

Pero un evento que puede afectar el crecimiento del primer semestre del año es la época de elecciones, por la incertidumbre política que lleva a que una gran parte de la población interesada en invertir en finca raíz prefiera esperar a tener certeza de quién será el nuevo presidente y cuáles serán sus políticas principales respecto a este tema.

“La agenda electoral de este año también tendrá que ver en la recuperación, lo que hará que sea en el segundo semestre cuando se evidencie un ajuste favorable entre oferta y demanda de edificaciones, dinámica positiva que estará marcada por cuenta del segmento residencial”, afirma Marta Moreno gerente de Camacol Bogotá y Cundinamarca.

Albert Darío Arias y Amalia Novoa Hoyos, docentes asociados de la universidad EAN, advierten que “a la hora de comprar vivienda nueva, hay infinidad de opciones que se materializaran en 2 o 3 años en proyectos sobre planos, sin embargo, es importante considerar el exceso de oferta que se está presentando actualmente de inmuebles usados y que podría afectar los precios”.

Por el momento, se espera que este año en Bogotá se vendan más de 29.000 unidades de vivienda, y alrededor de 26.400 en Cundinamarca, lo que representaría variaciones de 4.5% y 0,9% respectivamente.

Para Elsa Perilla, experta en finca raíz, aunque la situación en este momento no es la mejor por los altos precios de los inmuebles, “la inversión en este sector siempre será la mejor opción y la más segura. Lo más importante es negociar cualquier compra se vaya a hacer, pues hay cabida para esto por el contexto actual”.

REDACCIÓN METROCUADRADO